小区公共收益，到底怎样用才算合理？

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小区公共收益，到底怎样用才算合理？

昨天 16:32

玉山广场

昆山市物协

近期

博怡轩、翡翠湾花园等多个小区

公共收益分成的事儿

引发了业主的广泛关注

“这笔公共收益，到底怎样使用才合理？”

——这是许多业主都在问的问题

今天，我们就结合相关规定和实际情况

来好好聊一聊这件事儿

站在物业管理与社区治理行业角度，昆山部分小区（如博怡轩、翡翠湾花园）的公共收益分红实践，既体现了业主对共有资产收益权的重视，也暴露了当前公共收益管理中 “合规性边界” 与 “长效治理” 的平衡问题。结合法规要求与实际案例，我们认为此类分红需严格锚定合规底线，且在当前昆山公共收益规范化起步阶段，不宜盲目推广，应优先聚焦小区安全与宜居需求。

结合《苏州市住宅区物业管理条例》《昆山市住宅区公共收益管理实施细则》等法规，当前部分小区的分红实践需警惕“合规性缺口”，核心在于“公共收益的用途优先级”不清晰：

1. 法规明确“分红非首要用途”，补充维修资金是底线

根据《苏州市住宅区物业管理条例》第五十四条，公共收益扣除合理支出后，“主要用于补充住宅专项维修资金，补充比例不低于50%”；《昆山市住宅区公共收益管理实施细则》第十八条进一步细化，合法用途仅包括“补充维修资金、维修养护共用设施、购买电梯保险”等6类，“直接现金分红”未被列入法定优先选项。

这意味着，小区若未先完成“不低于50%公共收益补充维修资金”，或未覆盖“房屋体检、电梯维保”等必要支出，直接开展分红，已触碰法规“用途优先级”红线。

2. 业委会决策需规避“越权风险”

《物业管理条例》第十九条明确“业主大会、业委会不得作出与物业管理无关的决定”。公共收益的核心功能是“保障小区共有设施长效运转”，若业委会将其作为“拉拢人心”的工具，或未清晰核算“合理成本”与“剩余资金”，易引发“账目不清、分配不均”风险——这不仅违背法规，更会为后续维修资金短缺、设施老化埋下隐患。

从昆山本地案例来看，公共收益的“使用方向”直接决定小区治理效果，合规与违规的差异尤为明显：

（一）正面案例：锚定“长效维护”的合规实践

1．东方华庭小区：酬金制下的“优先维护”模式

作为酬金制管理小区，东方华庭未开展现金分红，而是将公共收益“优先用于小区小修小补和基础设备维护”。根据行业逻辑，酬金制小区的公共收益与物业费账目分离、底数清晰，资金可精准覆盖“电梯维保、绿化修复”等日常需求，既符合《昆山市住宅区公共收益管理实施细则》中“共用设施维修”的法定用途，也避免了“短期分红”导致的长期维修资金缺口——这种模式虽无“现金反馈”，却通过保障小区宜居性，实现了业主长远利益。

2．杭州钱江时代公寓：规范管理反哺品质提升的示范模式

首先，小区组建由律师、会计、工程专家参与的业委会，联合社区、物业完成共有资产全面盘点，明确每年公共收益约50万元，全部录入智慧物业平台实现底数透明。其次，严格遵循“先补基金、再优品质”原则，通过业主大会表决将20%公共收益用于补充维修资金，2025年已划转105.5万元至专户，筑牢设施维护资金基础。最后，剩余资金精准投向品质改善：实施老旧配套用房改造、下沉路面修复、南门景观提升等工程，累计解决业主急难需求50余处。整个过程全程公开，每月线上更新收支明细、每季度线下公示，年度聘请第三方审计，完全符合“专户存储、规范支出、全程监督”的合规要求。

（二）反面案例：违规操作的治理隐患

1．某小区“162万公共收益被卷走”：监管缺失的教训

2023年昆山某小区原物业被解聘时，卷走162万公共收益（含广告费、停车费），虽最终追回100万，但暴露了“无业委会监管”“账目不透明”的行业痛点。该案例与分红问题本质相通——若公共收益管理未形成“专户存储、政府监督、定期审计”的机制，即便不分红，也可能出现“资金侵占”，而分红则进一步放大了“底数不清”的风险。

结合各地在公共收益规范化管理初期的实践经验，针对普遍存在的“基础数据不清、底数模糊”等问题，从行业长效治理角度，提出两点建议：

1．资金用途优先聚焦“安全与宜居刚需”

公共收益的核心价值是“保障小区可持续运转”，而非短期分红。建议优先用于《昆山市住宅区公共收益管理实施细则》明确的“房屋体检、电梯综合保险、一梯通管、消防改造”等需求——例如昆山某小区用追回的公共收益更新儿童游乐设施、维修电梯，既符合法规，也直接提升业主生活安全与品质，比现金分红更具长期价值。

2．强化“全流程监管”杜绝隐患

一是落实“专户存储”，所有公共收益需存入指定管理账户，禁止开通网银等电子支付（按《昆山市住宅区公共收益管理实施细则》要求）；二是严格“公示审计”，每季度在“昆物通”公示收支明细，每年由第三方审计；三是打通“维权通道”，依托“物业融合法庭”（如昆山已设立），快速处理公共收益侵占、违规分红等纠纷，保障业主合法权益。