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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
- s0QE Q ▣编辑：靓昆 9w$+Qc
UvVq# < - ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） Cx
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Med0O~T% yo# fJ` D<xDj#Z~1 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 ` MXGEJF 8#15*'
Y 79>_aD 9 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 g
v9z`[erS jUy $aGX A]OVmw 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ /7Ft1f w&LL-~KI+ rfhvd wwD 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ %ysf FE Iih]q 3U ni{Z]Q) 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 Q#
*Pjl xi"Ug4 1)
" 6 o5x&H 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 - x]gp5 -gb'DN1BG ^ot9Q PART01 KZ/ 2# ` 悲观者正确乐观者前行 >O}J*4A>+# XLsOn(U\& $7bux 1L %R LGO& 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 uM('R;<^ Af7&; 8pM w T-@v,$ ^Ts8nOGMh 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 ?u_O(eg z7um9g !x1ivP d NgjM
Q 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 :Y2J7p[+ L64cCP* X3, + aL` 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 sn?YD'>k YR}By;Bq 9V( esveq 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 YUsMq3^& %t<ba[9F
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>\Rl ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 5 ]v]^Y'? qb1[-H ;f)o_:(JJ 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 ![a~y`<K, [W2GLd] ,=Fn6' S2 * ER 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 yCOIv!/zy Du."O]syD +1 j+%&). ▶ 行业规模重回2015 *.ZU" 5e jJD Y l( [ @"E{gM@B 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 ^HasT4M+ x Lb}
c jI: )mb RG9P 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 :u$+lq )Mj
$/ +)gXU Vwd 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 Cq-#| +zr ';hTGLq\X ~1 yMw.04V 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 !(wH}ti 2og8VI @\UoZv( 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 4/B n9F _%$(D"^j 0piBK=tE/ ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 KZxA\,Y'5 VI (;8 b88Zk* 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 ?$T39
U^ <.h\% & 'U Fc"&lk4e -Jtx9P 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 l^IPN 'O@ I:qfB2tL)O T"GuE[?a 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 joN}N }U +H K)A %QI <9s=K\- 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 R "&(Ae?LR 4
P>tGO&*x $pT%7jV} ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 IFX|"3[$ m7 XJe[O /Jc?;@{ 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 &E{5k{Y @x@
w<e% J L9d&7- I@=h|GM 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 k "P2J}4eO Z w5\{Z 0 i;0`d0^ 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 }eX_p6bBw ]k mOX
{z GIQG9 PART02 8-5a*vV, > 寒冬＞破冰＞向春 j8os6I '3o0J\cz ;f-|rC_" 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 $/C<^}A ]tZ 5XS 81_3{OrE< 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 7atYWz~yG uz 4mHyS6 nRQIrUNq
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z(hO~ 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。
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Y%:p(f< ▶ 城市发展新篇章 9L#B"lh 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 1|w,Z+/ ▶ 市场迭代新变化 5 J|;RtcR 深度调整期下的市场挑战与新生 e(
^9fg_SG t= \V&, R~*Y@_oD 变化1：四限一再放松，但底线还在 M ]` Q4\ 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 a`pY&xq:: H5RHA^p| SbnV U[ 0 v7;Z xD 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 ] |`gTD6 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 9jPb-I- 'fA D Dh} 9_>4~!x` 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 Y(SI`Xo[ 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 ,O~2
R '*, 4F' W=EO=}l# }ZmdX ^xB 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 (Z"Xp{u 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 1UM]$$:i d}o1 j f d,~Yj$R? 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 l wg.'< 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 Z],"<[E 8&UuwZ6i- =!CuCV7$1O m~U{ V9;* 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 (
&*F`\ 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 ^n2w
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}ZD)7K 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 aXJe"IT.u 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 XP` kf]9 h@DJ/&;u@ 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 >ATW/9r QLUe{@ivc ~ /x42|t ▶ 客户需求新气象 aOD"z7}U 购入时机与产品选择趋向多样化 `l+SJLyJ% I7~| !d6 Xp~]kRm9 2023买房吗？ 6-=_i)kzq 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 W$JA4O>b qc6IH9i` itF+6wv~ 谁打算买房？ :65HMWy. 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 <C$< (Dw5
2 Q mUg }S V3PdE 选择买哪里？ [KH ?5 C 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 zFtGc
u,m-6@ il 1,j9(m2 !T* B{+| 产品怎么选？ D H
!Br 0'hx w 3# psC7I E<v 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； yU|ji?)e (g m^o{ pC mJY 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； $ t $f1? gJ.6m&+ pYVy(]1I(3 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； X=pt}j,QrP Yd;r8rN -mJ&N 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； 0lCd,a 2: p^rX. ?X %-/:p s 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； _
-\s[p5 X-$t
d~r q "D
L6 >j 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； )_e"N d4 oRThJ B 3c ^=<i
% 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 m]d6 @"Z. )75yv<L2S, |D`b7 h ▶ 趋势格局再革新 L*01l "5 城市发展与市场衍变推动行业重构 wT~;tOw~ ^P g
YP M(zY[O 板块格局预判 DgT.Lku? 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 3ZL7N$N} 7 dh;Mp E uU(G_E ? p5;,/
|Ft 政策预判 i? _D]BY4 ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” zg Y*|{4Sl ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 qVD!/;l ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 f93rY < ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 @EP{VV *CY6
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'"]>`=R 地市预判 W[X!P)=w] ▪政策严控城投举债拿地 _l!U[{l*d w4fJ`, ▪核心地块继续发挥主导作用 D*T$ v
▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 S5E,f?l ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 &>zy_) ▪城投开发能力或将倒逼提升 l`FR.)2h Z_V&IQo-7 @@{_[ir ^
,Y~M_= 房市预判 r6`^ >c 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 llaZP(pJ 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 =M
u' +,dT 4 &]To @> ^tg6JB;s 县市预判 lQ<#jxp 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 }OP%p/eY i_9Cc$Qh< ,LW(mdIe( 于购房者2023年建议 /[nZ#zj!3 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 *<.WL"Qhl SD|4ybK>d =Y]' 5cn{ PART03 0.u9f `04 房产测评权威榜单发布 fUp|3bBE VM<oUKh_3 XC7Ty'#"KX 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 J/]o WC`u 9
N*S-Po= 5Aa31"43n *3.yumcv{L 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 1C}pv{0:& f 74%YY EU^}NZW&v: 获得“2022年度苏州价值企业”的有： J3lG"Ww 9&O#+FU
△以上排名不分先后 |c 06ix;). vB{; N
k7yv>iN 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： ( E"&UC[ Q*09 E
△以上排名不分先后 o;M .Rt\A 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 ` x %U gtaV6sD 097Fvt=# JAGi""3HG 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 g{g`YvLu^ RsqRR`|X? B
B2_J=wA 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 x38SSz G:L >u9id>+ ?r
-\%_J_( 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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