未结清贷款
银行也允许将房子
过户给新买家？
但是，这可是有前提条件的！
这种新的贷款转移模式
便是正在全国
掀起话题讨论热度的
“带押过户”
根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款的规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
住房交易“带押过户”，通俗而言，就是有贷款的房子不需要提前结清旧贷款，注销抵押登记，也可以完成房子的买卖过户，再次抵押和发放新贷款等手续。
本期的高端《说法》栏目
特别邀请到
法学博士、广东警官学院
法律系教研室
高达副主任
以及
北京市盈科（广州）律师事务所
吴小蝶律师
来聊聊“带押过户”这一话题
北京市盈科（广州）律师事务所
吴小蝶律师
在过去，二手房要买卖，一般要卖方先还清银行贷款，注销抵押登记之后，才能把房子过户给买方。如果卖方没有资金结清贷款，一般会有两种做法，第一种，卖家通常会要求买家先把首付款提前给付，帮助卖家还清贷款，注销抵押登记之后再去办理过户。
如果买家不愿意的话，卖家就得自己去找钱来赎楼。一般是找亲友借，更多的人会找一个担保公司垫付资金，这也就是大家常说的“过桥”。垫资过桥赎契这种方式，成本很高，过桥费用一般为借款金额的万分之六每天，如果买家的银行放款延迟，过桥手续费用就会按日递增。
总而言之
在以往，业主或买家的交易
需要产生额外的成本
方可顺利过户
如今，“带押过户”模式
免去了“过桥”环节
为房产交易双方
都带来了不少便利
法学博士、广东警官学院法律系教研室
高达副主任
“带押过户”可以简化交易流程，减少交易难度，降低交易成本，缩短交易周期，减轻了买房者的资金压力，也保证了交易的安全性。
第一，激活二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力；
第二，可以降低银行的坏账率，让还不起房贷面临断贷断供的这部分的人还有一个新的选择；
第三，给二手房的交易节省了中间垫资的成本，为刚性和改善性住房需求的群体提供了实实在在的支持。促进房地产市场良性循环和健康发展。
高达副主任表示，某一个房产能不能“带押过户”交易，实践中一般要看几个方面：
第一是看原来的抵押登记的时间。2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式生效，如果是在这一天之前抵押登记的房产，必须经抵押权人也就是原贷款银行同意，才能办理“带押过户”；而如果是在这一天之后抵押登记，且抵押合同中未约定“不动产在抵押期间不得转让或限制转让”的条款，房产买卖双方共同申请转移登记，办理“带押过户”即可。但有一点请大家注意的是，很多银行会在抵押合同中约定上述的条款来保障银行的权益，所以这种情况下也还是必须原贷款银行同意且积极参与才能办理。
第二是看买家的资质尤其是能获得的贷款额度。银行会根据每个人的年龄、工作单位、收入水平、信用记录等多方面情况综合判断其能够获得的贷款额度，而买家的可贷款额度则必须等于或者大于待售房产目前还剩下的未还款数额，否则买家是无力承担的。
第三是看买卖双方贷款的具体情况。目前，广州市内的银行相当一部分仍只受理同一家银行的“带押过户”业务，且要求买方要在原来卖方贷款的同一家银行甚至是同一家支行继续进行贷款，还要求了原贷款无逾期还款记录、交易房产不存在二押、新旧贷款都只能是纯商业贷款，公积金、经营贷等都不适用，如果原贷款是组合贷，则需要卖方先清偿公积金部分。
吴小蝶律师介绍，目前，广州的二手房“带押过户”有以下两种组合方式：
一是存量房转移登记＋抵押权变更登记，简称“二合一”模式。二是存量房转移登记+抵押权变更登记＋抵押权转移登记。简称“三合一”模式。
如果买方和卖方的贷款银行是同一家银行，就按照“二合一”模式办理。如果买方和卖方的贷款银行不是同一家银行，就按照“三合一”模式办理。
为了实现便民最大化，广州市不动产登记机构推行不动产登记合并办理模式，多项业务组合一个窗口、一套材料、一次申请、一次办结。
不管选择哪种模式
想要“带押过户”
具体操作流程
一般都会包括哪几个步骤？
对此，吴小蝶律师为大家作了详细的解释：
一是发起申请。买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交申请贷款资料，卖方提交提前还贷和“带押过户”申请。
二是银行审批。买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”三方协议书》，明确三方同意二手房“带押过户”，银行发放买方贷款后有限代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后由买卖双方申请二手房资金监管账户，用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。
三是联合办理。买卖双方及贷款银行工作人员一起到不动产登记中心办理带押过户、抵押权变更或者转移登记手续。
四是资金结算。银行发放买方购房贷款，代为划转结清卖方原贷款，剩余款项转至卖方指定账户。银行开具原卖方贷款还清证明，不动产登记机构办理房屋抵押权注销登记。
一次办结，实现便民最大化
折射出了广州
对“带押过户”的推进
但“带押过户”政策的落地
并非想象中那么顺利
……
在实践中
一般可能会存在哪些
不支持“带押过户”的情形？
吴小蝶律师表示，有可能出现不支持“带押过户”的情形较多。比如，假设之前银行在设立抵押权的时候，明确约定了不可以转让，那么银行需依照约定执行，就很有可能不支持办理“带押过户”。
再比如，银行审核新贷款人的个人信用状况、还款能力等不符合“带押过户”的条件时，也有可能不支持办理。当然，还存在一种可能，就是银行在办理“带押过户”时，会存在担心贷款业务流失，或者担心过户后买家贷款无法落实等情形。
而不动产登记中心则会要求买卖双方以及贷款银行按规定准备好相关材料，并同时到窗口办理，如果材料不符合要求或者银行的工作人员没到场，或者交易的房子存在违建或者司法限制等情况时，则可能会不支持办理“带押过户”。
高达副主任补充道，尤其是万一出现了司法限制的情形，例如因为卖方还有其他欠债久拖不还，债权人到法院申请，把要交易的这套房产查封了，那么这种情况下，不动产交易中心是不支持“带押过户”的。
把房子卖给“自己”
“带押过户”就能降低房贷利率？
“带押过户”开始实施后
由于现在贷款利率低
而原来的贷款利率高
要是有人想通过
“带押过户”的方式来降低利率
这可行吗？
吴小蝶律师称，如果仅仅是为了实现降低利率，这样的方式严重不建议。
首先，房子买卖必然会产生税费。其次，“带押过户”办理的过程中也有可能存在不可控的风险。此外，这种操作实际上并不是真实的买卖，所谓的“买家”实际却是房产代持人，由于不动产登记对抗原则，这个代持行为会带来很多法律风险。比如房产代持人欠下巨额债务，可能导致登记在其名下的房产被执行，或者房产代持人把这套房子再拿去做抵押贷款，又或者房产代持人可能突然死亡引发了继承，再或者由于离婚引发的财产分割等。
高主任也提醒广大市民，这种操作即使暂时成功了，也还是有巨大风险。找一个人跟自己借虚假房产交易来降低利率，那个人就要代替自己成为房产证上新的产权人，不管双方在私底下是怎么约定的，但是在法律上对方就是房产的新主人，这是得到了法律的认可和保护的，对方就能随意处置房产，包括变卖、出租、抵押……
假设对方瞒着自己变卖了房产
事后当事人可以拿着
私底下签好的委托代持房产协议
去把房子追回来吗？
高主任表示，法律上有个规则叫“善意取得”，“善意”不是指“善良”，而是指“不知情”。房子的新主人变卖房子，新的买家并不知道卖家与当事人双方之间事先有这种私底下的约定，假如房子成功交易之后，当事人再拿着所谓的协议去追，法律是会优先保护新买家的权益，当事人的这套房子大概率是追不回来了。
“带押过户”给交易双方带来的好处
是实实在在的
但是风险也是同时存在的
那么
市民在办理“带押过户”时
又该如何避坑？
为了避免遇到上述这些情况，吴小蝶律师建议，首先，买房一定不要随便轻信他人的说法，务必提前核实房子是否可以“带押过户”以及房产的旧贷款额度、有没二押等相关信息。其次，也可以在房屋买卖合同中提前约定卖方在这类问题上的违约责任和银行不配合时的救济路径。比如，买方可收集证据，依约定向法院起诉主张撤销买卖合同，要求卖方返还资金以及赔偿损失等，来有效地控制风险，维护自己的权益。
高达副主任也强调，首先，不能轻信交易对方或者房产中介的口头情况介绍或者口头承诺，如果是想了解贷款情况，就以银行的记录或者书面答复为准，如果是房产的情况，就以不动产登记中心的公开信息为准。其次，要设计好交易流程，包括买家什么时候给出首付款，最终给到卖家手里之前要不要先提存监管等，每一步都要设计好。
最后，万一不幸真的遇到了上述的这些情况，建议马上暂停交易，以对方隐瞒、恶意篡改与合同有关的重要事实为理由，向法院起诉，要求解除合同、退回首付款，必要时可以申请诉前保全，把对方的收款账户暂时冻结，避免对方把钱转走。
房屋买卖不是小事
“带押过户”还需谨慎
来源：广州普法
