第一章 J3g>#N]='(
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二手房屋交易各方的详细介绍(包括陷阱和漏洞) v~uQ_ae$>
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从昆山二手房屋交易的现状说起----
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说现状之前,先介绍一下二手房屋交易各方的情况: t&eY+3y,T
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二手房屋交易参与方主体如下: tbl!{Qwx
购房者,也称买家, DTI+VY.W^
售房者,也称卖家, :$j!e#?=
居间人,也称房产中介、或房产经纪人 hQ#'_%:
银行, 提供银行贷款、全款买房除外 {.DI[@.g
房产交易中心,过户、缴纳各种税赋、办理不动产证 [P`Q_L,+
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一、购房者: G]=U=9ZI
1. 购房者定义: !s9<%bp3
刚需,二套,三套,昆山户籍最多限购三套房 7a->"W
购房者定义中,刚需应该是最多的,也是最迫切买房的,二套,三套依次递减, v$owG-_><
如果按照购房款的肥瘦来区分,刚需有比较多的购房款,因为是第一次购房,准备了比较充足的首付款,比较肥了,当然,也有些是按照30%准备的。 ^4`q%_vm
如果按照购房的经验来区分,刚需是最少或无任何经验,二套,三套依次递增, tlA4oVII
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刚需只要踏进了房产中介的门店,其实已经是房产中介的猎物了, Qf$0^$ "
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猎物又肥又单纯,又迫切购房,房产中介的最爱了,大餐送上门来,自然笑纳,当然是笑脸相迎客,这个内心的喜啊,不胜言表啊,真是天上掉下了人民币了。 [yf2_{*0T
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二套、三套的买家的有些购房经验,但是比起职业化、阅人无数的房产中介来,还是小巫见大巫了。 tQF7{F-}
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其实,悲剧已经产生了,肥美的猎物遇到的是枪法精准的猎人,一打一个准,结果不言而语. <xOpm8
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(正规房产中介除外) ouPwhB,bg
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2. 购房者资质问题, @R9
这个主要是涉及到银行贷款,当然,你是全款就不存在问题了。 `Btdp:j8i
这个资质不是购房资质,而是购房者的债务问题,这个也是需要重点考察的, N?p9h{DG
如果购房者负债比较严重,违约比较多,征信很差,收入低或没有收入,即便是有购房资质,也是很难从银行那边申请到贷款买房了。 Qo0okir
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很多没有责任的房产中介,根本就没有考虑到这一点,完全不顾购房者有没有资质购房,为了促成成交,获取居间费,或者违约金,更大的谋取购房者的首付款,而行骗购房者,说没有问题,我们可以跟你包装,有些购房者在于迫切购房的需求,也就同意了,这就为房产骗子中介提供了利润空间。 /#G^?2oM
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购房者是否真实存在? MVe5j+8
这个问题,好像是多余的? 没有购房者,怎么买房?房产中介图什么,后面会讲到。 bsR^H5O@
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绝不是废话一句。 Iu[
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3. 购房者的购房款, @:oMlIw;
购房者的购房款分一下几类: +0^ N#0)
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定金, 23U9+
在房产中介签订居间合同的时候,需要把定金转账给售房者,一般讲是这样的,但是有些房产中介是把定金转账到房产中介的账号,再转到卖家的账号,还有定金的多少,一般是2万,有些房产中介会诱导买家缴纳更多的定金,3万,5万不等,理由是说定金越多,让卖家承担更多的违约金,但是购房者也同样需要承担相同多的违约金,这里买家需要注意了,如果你违约,你支付了5万元定金,卖家是不退定金的,或房产中介吞了你的定金,你就是损失了5万元定金了,定金这块风险非常大。 hkRv0q.'
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首付款, 7>9/bB+TL
首付款是一笔巨款,如果购房者乱转账,有可能会损失掉首付款,当然,正规的房产中介一般不会,如果你遇到黑中介,就危险了。 <$Q&n{
有些没有经验,防范意识差,急于购房的买家,经不起中介的敲打,软磨硬泡,把首付款转账给中介,让中介去对接卖家,办理房屋交易,最后导致首付款收不回来了,造成巨大的经济损失。 qdAz3iye
首付款转账正确的做法是转账到银行指定账户冻结起来,或转到到相关第三方资管平台,但是很多买家不知道这样转账安全,或者中介忽悠买家把首付款转到中介账户,或卖家账户,如果中介或卖家卷款跑路,后果可想而知。 Ts}5Nk8%
另外,防止首付款即房价总款,这个下面会讲到。 vJtQ&,zG
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总之,首付款隐藏着巨大的经济风险,购房者须慎之又慎。 ?N,a {#w
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中介佣金, ZZ] /9oiF%
一般是总房款的1%-3%之间协商,但是就有些中介不这么干,嫌钱少,交易快完成了,临时增加加急服务费,想方设法让买家出钱。你要多赚钱,也可以理解,但是不能这样赚钱,你可以增加一些增值服务,让买家切实享受到了这种服务,买家也是乐意付费的,不要以损害买家的利益来增加自己的收入。 bpzB}nEp
ucJR #14
贷款手续费, Mf%/t HK
这个贷款手续费,银行规定是不收取的,但是如果购房者的征信只是稍稍差 7EI(7:gOn
些,只要抬高点利息,也是能办理下来的,银行那边打点一下,也就过了, z]gxkol\
这个就是贷款手续费了。 U11rj,7
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契税 /U N%P2>^1
契税就不用说了,买过房的都知道。 sN5
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SKD!V6S
其他小钱就不列举。 'gI58#v
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二、售房者: k3sP,opacX
1. 售房者定义: unSF;S<
售房者既卖家就不存在刚需的说法了, xDRK^nmC
卖家只要把真实的房源发布在房屋交易平台网站或门店即可。 $ daI++v`
就这么简单? h+R}O9BD
远远没有这么简单,也存在巨大的交易风险, z* zLK[t+
售房者的房源信息是否真实的,是否被银行查封,是否被拿去抵押过,房产是否资不抵债,房产是否被拍卖等等 zw\"!=r^
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看看售房者如何损失了自己的的房子的: B&-;w_K
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怎么操作,如下: @U}fvdft
房产黑中介会找一个假购房者,当然,这个假购房者是个真实的人存在,而且这个假购房者征信很好,没有负债,有购房者资质,但是他没有购房需求,
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事情做完,给多少好处费。 hCQ{D|/
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卖房者迫切卖房,卖方者是不知道购房者的内情的,当假购房者支付了定金,接着支付完首付款的时候,这个时候,购房者提出要求,要求过户,卖家想贷款没有银行审批,连银行预审批都还没有办理,尾款也没有到账,怎么能过户,房产中介这个时候就忽悠卖家过户,卖家经不起,就同意了,这个时候房产中介勾结交易中心的工作人员(害群之马),把卖家的房产过户到假购房者,而假购房者和房产黑中介却拿这个房产证去做抵押贷款,获得了几百万的抵押房款。这个时候,卖家的尾款是拿不到了,你要拿到尾款,必须把抵押的几百万的房款还掉,换句话说,卖家的房子的总价就是首付款!房子已经是拿不回来了。 :3Ty%W&&
卖家损失得多大了。 7QQ3IepP
售房者是存在着巨大的交易风险的。 +:/`&LOS-
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2. 售房者的款项 ~4XJ" d3L
获得全额房款,包括买家的定金,买家的首付款,买家的尾款。 /3FC@?l
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缴纳个人所得税(满五唯一免征) X k<X
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其他小钱就不列举。 P1T LH2)
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三、居间人: P/M*XUG.
1. 居间人定义: ?y]3kU
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中华人民共和国合同法居间合同规定,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。 iOjmj0
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俗称“房产中介”,或房产经纪人 pg4M$;ED
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委托人与居间人订立居间合同,往往是由于信息不够灵通,才请居间人为自己办理事务,其目的就在于通过居间人找到订约的机会。而这一目的的达到,居间人按照委托人的要求采取实事求是的态度据实报告是十分重要的。报告不真实,将误导委托人订立有可能受到损害的合同,这与居间合同的本意是完全违背的。 v,Ep2$
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但事实上,很多的房产中介并没有做到实事求是,为委托人提供服务,他们往往利用了购房者迫切买房,而且购房经验不足,而谋取超过其合理居间费用以外的巨大利润。 ?>4^e:
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黑中介的定义: ,^AkfOY7"
是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取款额较大的公私财物的行为。由于这种行为完全不使用暴力,而是在一派平静甚至“愉快”的气氛下进行的,加之买房人一般防范意识较差,较易上当受骗。 CFRo>G
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很多房产中介是违背了设立居间人居间的初衷的。 K<