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前两天，上海卫健委公布了2023年上海的总和生育率，0.6，刷新了最低记录（2022年是0.7）

然而这个关键的数据，依然被国内经济学家和主流舆论“选择性忽视”。因为要谈论它，必然会谈论到分（财政）蛋糕的问题。网上有些人还会“自作聪明”的认为——生育率低和分蛋糕没关系，房价不影响生育率，是文化变了。打脸的是，去年底，上海卫健委和社科院就不断下行的生育率去做了民间调查，对象是上海20-49岁的育龄女性，结果发现三点：1、房价、养育成本（吃穿）、教育成本是导致“不想生”的三大主要原因；2、住房面积越大，生育意愿越高；3、家庭年收入10万以下的，生育意愿都很低。和文化没有关系，只是这些“自作聪明”的网友，很想要代替不想生的人表态——既然不能修改结果，就修改原因。把水搅浑。从以上三点调查结论来，很简单，只要房价收入比下降到合适的水平，生育率自然会提高——

而机构测算上海的房价收入比截至一季度，高达26.9年。如果把贷款的利息算进去，恐怕得不吃不喝40年+。哦，不止不吃不喝，还得“不生”才行。那么要降低房价收入比，可选的两条路径，一个是降低房价，一个是增加收入。从实操来看，两条路径要一起用，才能避免人们主动缩表。回顾日本90年代，房价下行，收入也下行，这导致人们在净资产、净现金流受到双重打击，最终消失20年，从数据看，利率下行对人们一点用都没有，反而加剧了提前还贷的热情——

原因也很“现实”——人们想趁自己有钱的时候，尽量减少债务。恰好，这一幕，这两年又在国内“重演”了

不管个人对宏观有没有信心，这操作至少能说明个人对未来收入预期比较悲观——

那么降首付有用吗？网上段子一大把，都在吐槽——在降房价和提收入之间，最后选择了降首付。好笑之余的心酸：降房价=不利于土地财政；提收入=将广义利润向居民倾斜分配，这两者对于A轨来说显然都不是最“优”选择。所以，才出来这么个降首付。对于买房者意味着，房子又变成了金融产品，而且杠杆比以前要高的多，这下房价如果再风吹草动下行，算ROE得把人吓死。