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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
/z*?:* ▣编辑：靓昆 )W~w7 2j- v"Fa_+TVx ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） 6yKr5t H4 wGE:U` _mKO 4Atw it!8+hvq9* _H|x 6X1- 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 `AeId/A4n ?ZDXT2b~~ ,L^eD>|j5 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。
%l AJ]$m )R+@vh#Q<$ ^_r8R__S: 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ _) 2 fXG! &C<B=T"I cOth q87: 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ y iE[^2Pv &Jv j@,>$d .R ;HH_ 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 8*I43Jtlf, bWo-(
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5b R;R{:x 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 J5}-5sV^ z _~f/ eyy{z;D8r PART01 oJbD|m 悲观者正确乐观者前行 &/}]9 # sptDzVM G2U= *| Wo 2TU! 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 2ixg
ix :XEP: 8 c_<m8b{AEF ehl) {Dd^ 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 uA7~`78 O&Q_ vY OACRw%J:X{ Ol6jx%Je` 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 "qjkw f)\ >{p&_u.r- }&Un8Rg"h 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 j+"i$ln+s \:9d t8(-U wv>*g:El' 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 O-y/K2MC* Mh"DPt9@J
b}< T< ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 |1wfLJ4--l B :#5U85m 7Vd"k;:X 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 _^;+_6&[ U>?q |(u a~E@scD NC'+-P'y 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 1$T;u ~vg al/Mgo ?=,4 {(/) ▶ 行业规模重回2015 I[,t f! cO/%;HEV ya7PF~:E- 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 7Mq4$ |qhD zmd,uhNc: X^;[X~g 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 yN}upYxp Cq\1t
hbl%<ItI49 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 9 D@
$Y54 i4;`dCT |A ${I$@qq83 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 r*?rwtFtg XRoMD6qf; l{q$[/J~) 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 K5l#dl_T #m>Rt~(,S $7M/rF;N5X ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 d'j8P :eIPPh|\ >! u@> 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 F>N3GPRl x1 H?e 8 : (IP rQ & ?+ vH
E} 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 X3nt*G1dL F.;G6 gFO |)I N 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 r(UEPGu|~l }m '= _
u 1X-K u GaD 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 e<_yr>9g" bpe8
`b(# nq'v q] ] ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 >&uG1q0p. Zmx[u_NG FN$ hEc! 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 NF?FEUoxz sU7>q }! TF\<`}akX 5fh@nR 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 |
. b p >{ DHW1kF? eiLtZ Q 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 +{%@kX<V_ 6{O#!o*g ,+p& Z pH PART02 )p.+39]{2 寒冬＞破冰＞向春 eYL7G-3 YK#
QH"} +MQvq\%tG 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 S}"?#=Q.%O Q:LyD!at vP G! S{4 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 >K`.!!av,Y D\Y)E#%, h t^U VV2
~A8%[.({5 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 h.) 2, ,5\:\e0H
$XS0:C0 ▶ 城市发展新篇章 lwH&4K 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 ?`F"
)y ▶ 市场迭代新变化 ";~}"Yz?[ 深度调整期下的市场挑战与新生 K{VF_S: V mQ7M4j* f{e*R#+& 变化1：四限一再放松，但底线还在 ~H0~5v F 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 D<7S
P,D C# r_qn b* Ipg8n+ i7~ oZ)w 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 NrvS/ cI!t 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 v\Y; )/! |xz qYu?o $2BRi@ 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 e:[ Kp6J 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 K! /E0G& F dv&kK! SU#
S' 5*buRYck0 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 =Ak>2 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 :&)RK~1m_ 62EJ# q[ E08AZOY&g 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 j~DoMP5Ls 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 ! #
tRl q\#3 G 54 F([w l^`!:BOtR 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 >mF`XbS 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 |[34<tIN R l5} W\& +G/~v`Bv M`?/QU~ 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 ip5s'S~ 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 t u!u9jVv kj0A%q#'} 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 q=?"0i&V Zl, K# [q.W!l4E ▶ 客户需求新气象 O1#rCFC|y 购入时机与产品选择趋向多样化 7DYD+N+T DBmcv C aRG[F*BY 2023买房吗？ L
<QDC 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 _)Qt,$ xBw"RCBz^ T@Q <oNU 谁打算买房？ p>}N9v;Bo 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 O_iX 1@SW =kc{ Q@Dk b6/:reH{ 选择买哪里？ shn-Es* 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 v <c Hx/ >y8Z{ALQ5 50R+D0^mh sN?:9J8
产品怎么选？ X
1'Ze,34 h`GV[Oo : Y
zvtxX* 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； qnm9L w# 2mT+@G ``z ="oD 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； $?GO|.59 H
Z}'W<N U D(#u 3z 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； 7> mYD3 h/VYH(Tj 2M1mdkP3 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； .R"L$V$RU. `&6]P :_qp ^KF'/9S
更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； v;8XRR: UmuFzw^ $3Ia+O 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； c8s/`esA >dGYZfqD sP
|i ' 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 *Wa u
7 O g npzN <>oW f ▶ 趋势格局再革新 Z}C%%2Iz 城市发展与市场衍变推动行业重构 % G&v@R fpi6pcof A%O#S<sa 板块格局预判
/{va< CL 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 *S4P'JSY iT"Itz-^# IA4(^ -9 w1b
<>A?87 政策预判 SAJ=)h~ ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” C=cTj7Ub ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 CQ[-Cp7 ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 :
eFc.>KoD ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 BxU1Q& DeSTo9A}! 5XHk RcESZ 地市预判 '7R'fhiO/3 ▪政策严控城投举债拿地 #VE $C3< O2dgdtm ▪核心地块继续发挥主导作用 R.T-Pt ene ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 Ke'2"VkQt ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 6%#' X ▪城投开发能力或将倒逼提升 a)Ek~{9 <UdD@(iZ# `qz5rPyZ *Rh .s!@4 房市预判 xk8p,>/ 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 P0z {R[KBH 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 R
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|1 县市预判 jt--w"|-r 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 pH%c7X/[3L j//wh1 :q
<%wLs 于购房者2023年建议 h_yR$H&tX 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 J)|K/W9 U&$]?3? iQ C&d_# PART03 9z/_`Xd_ 房产测评权威榜单发布 ZMg9Q t N-YZ0/c Sr 4 7u{n 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 '|N4fb
Zd O>5 u5n e*6` dz@ <" l;l~Y1 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 `f+g A !BuJC$ q.[ [ c 获得“2022年度苏州价值企业”的有： k]9> V@C aEdJ ri
△以上排名不分先后 %]$p ^m +u:O AsR
8A u<\~p 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： g4SYG)'R+ k:)u7A +
△以上排名不分先后 L9?/ -@M 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 E(kb!Rz 7"NJr aQ6 Fd,+(i D =&
:f+!1$ 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 YGV#. #33RhJu5, k+r9h'd 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 (My$@l973 a:^ Gr% UQ?OD ~7 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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