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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
%n 6NVi_[ ▣编辑：靓昆 E0AbVa.
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'aq ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） &0i$Y\g e07u@_'^ !jvl"+_FV fN/;BT 7>= 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 &(lQgi+^!
v: veKA Mh{244|o[ 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 HX) ]@qL 70'gVCb <<b]v I 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ ex
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*] Si@ 6'sw AOJ[/YpM 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ ,Js-'vX bY
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#UX :d pw r 9) 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 I,< ?Kv ?J,,RK.
:t < S 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 o2'Wu:Y" >c Lh $;l |} .}q PART01 t0GJ$] ) 悲观者正确乐观者前行 8*x=Fm,Ok +g kJrw }Z{FPW.QK YCQ $X 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 ];lZ:g T [sjkm+
? zj(V\ y&H H%X F~tF: 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 E3l* _b0 +wJ!zab` jw9v&/- [61*/=gWe 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 #4b]j".P!n 3fp&iz ;Xy=;Z.]i 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 '5 ~cd PCHspe9!y W>i"p~! 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 Y#XRn _2D AB`.K{h
W.?/p ~ ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 pITF%J@_] J
(?qk I](a 5i 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 UUlz3" ` &v0-$ No} U[u.O Xs2 jR14` 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 %Qlc?Wl: j}eb
_K+I L;%w{,Ji ▶ 行业规模重回2015 e5>'H!) B(++*#T!^m lQHF=Jex 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 Ly+UY.v" HDhISPg 5 tQz!
M 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 Td|u@l4B
r!?ga )x7n-|y6 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 B5;%R0 1A dA~:L`A|X ^w\22 Q 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 OL>>/T lD0-S0i X3l>GeUi 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 i D IY| /'rj L<M qY#*LqV ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 ^?`fN' !p 9j>2C @kFZN 6 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 K$,Zg JX=rL6Y@:; c`!e#w @e p.wW 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 yxt"vm;
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ml IO 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 ?Ij(B}D ?.46X^ 6!m#;8 4 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 xaMDec V P51M?3&=l cca g8LC ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 H0af u)$, 0~qc, -)3 oe*1jR_J`[ 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 Ou_H& R 4Hj)Av <O( lx: $ EJ !?P8[K 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 dR S:S_ xb,d,(^ ]R d0:LJ'<Q 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 k[r^@| >C|pY6 ybBmg'198 PART02 _Si=J p][ 寒冬＞破冰＞向春 V]zc-gYI <\&9Odq c aK_5@8+ZD 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。
=^4Z ]d oYqH l1cs XY"b 90 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 E4 X6f l f>/ ~:DL{Ze Eb
h&0zR# t 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 PgkU~68` ?
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N YS ▶ 城市发展新篇章 }S> 4.8 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 b>-DX ▶ 市场迭代新变化 z< % P" 深度调整期下的市场挑战与新生 6
5g ov or Aw#<: 6- ^ij0<*ca9 变化1：四限一再放松，但底线还在 mnpk9x}m 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 $bTtD< a *&_*G~>D _Y; TS1u !Z$d<~Mq q 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行
-UhpPw 6 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 y'2|E+*V ~q`!928Gu x% mRDm~- 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 tguB@,O 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 KF rsXf !r njmc Hx.|5n,5 &=@{`2& 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 qb
"S 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 :60v bO 5 ^{~xOM5 NW\CEJV 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 w'@gzK 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 07 LyB\l~ Olzw) WjG #T)Gkc"{ tJ(xeb 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 I }8e"# 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 K=f4<tP_ b**vUt\ yY$^
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Vnj 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 T~ UDD
3 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 0+\725DJ TEV DE S 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 y [Vd*8 P'~`2W0sz f `qy~M& ▶ 客户需求新气象 W2{w<<\$3} 购入时机与产品选择趋向多样化 Iy)1
(upM 2s }S 9 R}oN8 2023买房吗？ (;fJXgj. 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 dDS{XR ANm@$xO* ?+}Su'pv} 谁打算买房？ ^;
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C E 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 5*z>ez2YQ7 U5"u
h} 3 Hzz{wY 选择买哪里？ H&s`Xr
市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 !*l /Pr^8 hWly8B[I 6 lz jaW5h {t;o^pUF 产品怎么选？ cyNE} ?;tPqOs& ->ZP.7 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； Y%i<~"k mAlG }< Dbn ~~P 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； 1(;{w +nM inW7t2p<s K qJE?caw 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； ,X/j6\VBO GkOk.9Y,5 r 2:{r`ocM 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； feX o"J wai3g-` #GGa, @O 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； <?A4/18K !$98 U~L w!UF^~ 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； |}{gE=] =.s0"[% ln_&Ux+l 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 bEF2- FO W9l ](Ow pYcs4f!?p ▶ 趋势格局再革新 Zf>:h 城市发展与市场衍变推动行业重构 QE /kR!r \asn^V@"zz ;):;H?WS|A 板块格局预判 NtGJpT4YX 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 HB#!Dv&' S\ak(<X =WUNBav G#Bm
">+ 政策预判 }alq~jY ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” }bi hlyB&Q ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 n^1BtP0! ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 ##By!F TP ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 mfj%-)l9 ")9 ^ !L +b{ 地市预判 2iKteJ@h) ▪政策严控城投举债拿地 MMO /v JC 1Ov oW Nx ▪核心地块继续发挥主导作用 Cn=#oE8(A ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 xrXfZ>$5bM ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出
cY+f Z= ▪城投开发能力或将倒逼提升 qYo U\y7 x ?rd9c .Erv\lv* '_Q';T_n99 房市预判 8 # BR\ 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 Lo}T%0"G 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 "*HEXru#B cxQ %tL+S& @-
0mE_$[ 县市预判 'b" 7Lzp2 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 v6wg,,T ]):>9 q$C fg , vTpBk 于购房者2023年建议 N,8.W"f V 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 {|0Y
cL T+gH38! e jq#`cay! PART03 PB*G#2W 房产测评权威榜单发布 4K HIUW$ <3ep5` 1 sSk qU 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 "Q\ b6
7Ch O` !X W8 =b"{*Heuw =eS?`| 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 xFIzq lSoAw-@At8 }fef* >>}
获得“2022年度苏州价值企业”的有： B hjD yB hhWy-fP#
△以上排名不分先后 m$hkmD| -2u )orWP
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荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： Nw"?~"bo uvR l`"Y
△以上排名不分先后 >[nR$8_J-l 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 lu +K fKa Yi[MoYe/K >Y\?v-^~; @KHY8y7 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 [wJ\.9<Oa WCk. K \"L0d1DK) 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 Q`;eI
a6U r=7!S 8' [#G*GAa6* 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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