昆山市周市镇光大花园小区开发商为昆山光大房地产开发有限公司（股东：陈华、王家珍）。
昆山光大房地产开发有限公司在取得光大花园小区人防工程《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后，涉嫌违法违规将光大花园小区421个【人防地下车位】无偿出让给当时购买住宅的部分业主（以下简称“以上业主“）, 并与以上业主签订了《光大花园地下汽车位使用协议》。“无偿出让”的本质是把光大花园小区人防地下车位价格折算进住宅价格中，以“免费赠送”的营销噱头提高住宅销售价格，提升住宅销售利润，促使现金流快速回正。
《中华人民共和国人民防空法》、《人民防空工程平时开发利用管理办法》、《江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法》等法律法规规定，人防工程平时“由投资者使用管理，收益归投资者所有”。新建住宅小区依法配建的人防工程【投资者】主要依据为“人防工程建设成本是否被分摊至（列入）房地产开发成本中”。依据国家税务总局昆山税务局（昆税公开复【2025】48号）红头文件，昆山光大房地产开发有限公司在清算光大花园小区土地增值税时，已将【人防工程】建设成本全部列入光大花园小区房地产开发成本，相当于人防工程建设成本全部由光大花园小区全体业主共同承担。
由此界定，光大花园小区全体业主共同承担人防工程建设成本，光大花园小区全体业主依法为人防工程的实际投资者，应依法使用管理人防地下车位，收益权应依法归全体业主共有。
同理，昆山光大房地产开发有限公司不是人防工程投资者，应依法无使用管理权和收益权，应依法无资格处置光大花园小区421个【人防地下车位】无偿出让给以上业主，已签订的《光大花园地下汽车位使用协议》应依法无效不受法律保护。
昆山光大房地产开发有限公司应及时收回421个人防地下车位依法移交给光大花园小区全体业主（由“光大花园小区第二届物业管理委员会”代行使“业主委员会”权利）。客观上，由于以上业主属于无过错第三方，以上业主在不知实情情形下接受昆山光大房地产开发有限公司无偿出让人防地下车位，以上业主不应承担责任，应继续保持原状使用421个人防地下车位。
昆山光大房地产开发有限公司应该依法承担法律责任。昆山光大房地产开发有限公司应向光大花园全体业主赔偿421个人防地下车位现金价值，以光大花园小区全体业主共有公共收益的形式打入“周市镇光大花园公共收益”专用账户。参照人民币5万元/个车位市场价进行赔偿，故赔偿总金额为2105万元（421个车位*5万元/个）（大写：贰仟壹佰零伍万元整）。
2025年9月25日
