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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
6oTbn{=UUq ▣编辑：靓昆 > hDsm;,/ Q}=W>|aE. ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） !BvTJ-e)F r {/ G\ _v~D {H&} 7T|J[W O $tt0D?$4 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 M3jv aI H/p-YtY \CJx=[3( 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 oM18a R& U&]p!DV& ; kYI(<oTY~ 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ j
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;Sg xT=kxyu 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ z|DA
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{Xw Li z[|PsC3i: 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 $cJN9|$6 zI2KIXcc
bE`* Uw4 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 /|u]Y
/ * ?D~SHcBaN )QSt7g|OF PART01 i9EMi_% 悲观者正确乐观者前行 |IcxegE
Fzld0p9= Y="&|c=w#L 0w[0%:R ^ 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 0Yzb=QMD "! 6 B5Oz ,^+R%7mv pv m'pu78 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 %oCjZ"ke oCd OC5 zIQc#F6\5 @aD~YtL"n 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 syN b0LR WGG)
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/ 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 i{FC1tVeL_ Obc 3^pV& ;gW|qb+#)j 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 Lj Q1ar\ ][5p.owJse
4^NHf|UJH ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 W &wDH zl#&Qm4Ot &?g!}Ky \ 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 &N7:k+E x>9EVa
) +$= Wms-z }.$ B1%2 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 E)_!Hi0<s KZ}4<{3 [;#.D H] ▶ 行业规模重回2015 , sJfMY .@3u3i64' ?{z$ { bD 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 <$ZT]p
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\'pOe 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 FuiW\ =^ j p]geV54 '/*c Yv45 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 %=<NqINM[ I64:-P[\ }qdJ8K 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 9 la~3L_g , h`D(,?X V dOd:w 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 >~>[}d;glw n rB27 > ,Bu^] C ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 BrcXn@tl 6ch[B`[h, & 8i{'k,l 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 }o: sx/=u_ CgKSK0/a Q4 :r$
& ~%K(ou=2 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 |M>k &p,B- W}_}<rlF /)4r2 x 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 0i `Zy! CscJy0dB 1O7ss_E 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 k$_]b0D{4 F X2`p_ NS
;8& ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 {o<p{q BD#;3 ?| OBSJbDqT 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 E oCw S 8HA=O ?Cg G.e\#_RR? OS Ip 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 S
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c9r i 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 += ~}PF
,!4_Uc qW >J-,61/ PART02 obolDh a 寒冬＞破冰＞向春 C8q-gP[ 6 D(m8 D9C; JD 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 rWqA)j*!
$?{zV$r1 E/;YhFb[ 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 j=S"KVp9NF 2]ljm] \l \ y",Qq?
)~( _[=' 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 nHjwT5Q+Q \RO Sd
mIodD)?{ ▶ 城市发展新篇章 _Y {g5t 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 gHshG;z* ▶ 市场迭代新变化 RUu' 9#fq 深度调整期下的市场挑战与新生 Njje g 9 f R A/yvr r+u\j Z 变化1：四限一再放松，但底线还在 PX)qA =4q 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 ApB0)N 8t! "K_Mkx cTp
+M L l !v#6#iq 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 ?V sZo6Z" 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 sN VD"M,
\gpKQ t 0 HfPeR8I%i 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 OQvJ djST 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。
H'.eq ZM >0oc=9H8 f *vziC<m |t_2 AV 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 ,P +&-}gn9 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 i^l; Pv
IF iy9]Y5b j;.&+. 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 )Be;Zw.| 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 ):@B1 yR -(EqBr@_ ] W_T(C* 8J0tya"z 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年
jG#sVK] 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 X1"nq]chGy 1Rh&04O>VL \!3='~2:=o o%a$m9I 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 M*N8p]3Cq 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 x@=7M'vr% :?J$ +bm} 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 a4yU[KK *QX$Mo^ E JY,+eD ▶ 客户需求新气象 OsXQWSkj~ 购入时机与产品选择趋向多样化 y
~fy 0P:T +j,;g #d !FO)||'[ 2023买房吗？ !ktr|9Bl 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 3]i1M%'i ~EB ZlTN ?=l(29tH 谁打算买房？ B06 /mKZ7 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。
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JF7T1T 选择买哪里？ w%ForDB>P 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 O
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:X^B1z3X4 产品怎么选？ L4!$bB~L- _
|; bh yVL~SH| 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； ?@nu]~ <1y% ch; Ul=`]@]] 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； AA66^/t U5k lVl DeUDZL%/ 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求；
>4Lb+] ()7=(<x{ "x{S3v4Rb5 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求；
FUDM aI 7(jt:V6V *}?^)z7w 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； csC3Wm{v 3Ry? {m^ I=1tf;Bsi 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； O: #to W?
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x*m 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 RGi
A>Z:W ^x q%P2s0 tD i<n} ▶ 趋势格局再革新 M?_VYK 城市发展与市场衍变推动行业重构 4'{j'kuv Jzr(A^vwo IlwY5i L 板块格局预判 F
Hv|6zUX 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 @A)gsDt9A 7c+u+Yet }g3)z%Xe'[ B q R8%F 政策预判 13B[m p4 ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” QutQG ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 A}$A~g5 Ap ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 s,0,w--= ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 N?~K9jGx( NxN
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$~ hG3b7!^#g 地市预判 ; LTc4t ▪政策严控城投举债拿地 9ah, a 4 B&tl6?7h ▪核心地块继续发挥主导作用 -FJ 5N}R ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 k{9s>l~' ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 R,t R{| 8 ▪城投开发能力或将倒逼提升 3C.bzw^ +`\C_i- 4j/8Otn $NqT ={! 房市预判
st pa2z 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 qdOaibH_ 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 .4U::j} r
lW yay{lP}b" 县市预判 7e
j" q 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 8j8FQ!M YwEXTy>0 7+@:wX\ 于购房者2023年建议 M" %w9 )@ 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 8{@#N:SY %KRAcCa7 |UE&M3S PART03 "<NQ2Vr]5 房产测评权威榜单发布 k.?b2]@$ I%;xMt Y1o T[L 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 9aYCU/3 T+RfMEdr Kp8!^os #%Uk}5;- 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 MHk\y2 `/; T/UhZ4(V A F
>!: 获得“2022年度苏州价值企业”的有： O$LvHv! 6 O!&!
△以上排名不分先后 /c8F]fkZ= ~~]L!P
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gnv dU 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： S~/zBFo- Z@=#ry
△以上排名不分先后 d7 qHUx'=z 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 &%$r3ePwc _T 7t q Y FL9Q
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/MO|q 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 {YT!vD9. ,GA2K .:# hqmKUlo 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 U5[
xW 5V Dqx@( " +'E 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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